证券时报记者 吴少龙 张淑贤
5年前的6月21日，首批公募基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）登陆沪深交易所，这一创新品种正式步入国内投资者视野。5年来，市场常态化发行提速，底层资产类型持续扩容，监管制度日臻完善，功能效应稳步释放。截至目前，全市场已上市86只REITs，募资总额达2450亿元。
拓市场 市场规模稳步增长
2021年6月21日，我国首批9单公募REITs项目在沪深交易所正式上市，标志着我国基础设施公募REITs试点正式落地。
截至目前，沪深两市已上市86只REITs，总募集资金规模达2450亿元。底层资产类型不断丰富，已形成了涵盖高速公路、产业园区、能源、保障性租赁住房及商业不动产等多元业态的资产格局。
扩募机制作为打造REITs全链条生态的重要一环，更是为实体资产搭建起可持续循环生态。截至目前，全市场已有10只REITs顺利完成扩募。扩募申报工作有序推进，另有12只产品披露扩募公告。
证券时报记者获悉，公募REITs扩募资产呈现跨类型、跨区域的创新特点，如“光伏+水电”多能互补、“研办+厂房”混合配置等。
REITs发展的核心动力来自底层资产的稳健运营。以2025年报为例，沪市52只公募REITs总收入达145亿元、同比增长71%，可供分配金额88亿元、同比增长42%；深市25只公募REITs实现总收入约66.35亿元，实现净利润约5.50亿元。分红方面，沪市公募REITs累计派发近78亿元，较上年增长30%；深市公募REITs分红金额合计约33.19亿元，同比增长46%。
激活力 资产类别不断拓展
从高速公路、产业园区到能源、保障性租赁住房，再到数据中心，5年来，我国公募REITs资产业态持续拓展，陆续在多个领域破冰。
在公募REITs五周年前夕的6月18日，首批4只商业不动产REITs上市交易，再次拓展REITs资产业态的关键版图。
中信建投证券REITs与资产证券化部负责人、董事总经理余彦平在接受证券时报记者采访时表示，随着首批项目落地形成示范效应，后续仍会有一批核心城市优质商业项目接续申报。
截至目前，全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募集资金超过600亿元。记者了解到，已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等成熟业态。
随着优质商业不动产的持续供给，REITs产品可为保险、养老金等长期资金提供又一大类资产配置标的。合凡资产副总经理于凯凡在接受记者采访时表示，相对低利率和资产荒的环境还将持续相当一段时间，商业不动产REITs将满足机构投资者的资产配置需求。
促规范 规则制度持续完善
在公募REITs市场建设过程中，相关配套规则与制度也在持续优化完善。5年来，监管部门围绕审核、扩募机制、信息披露等各个环节，对REITs制度框架进行全面修整完善。
2025年12月31日，沪深交易所修订全套REITs自律监管规则，形成“1+7+N”REITs规则指南框架，即1项业务办法、7项业务指引和多项业务指南，覆盖REITs全生命周期各个业务环节。
其中，审核方面，严把准入质量关，缩短审核时限，优化REITs合规性、回收资金用途、收益率等准入要求。发售方面，充分吸收实践经验，研究引入高价剔除、分类配售等机制。扩募机制方面，切实回应市场需求，细化拟购入的不动产项目业态要求，缩短申请新购入不动产项目的时限要求。信息披露方面，细化交易相关提示性公告和触发停牌的临时公告披露要求，维护市场稳定运行。
记者了解到，相关部门和地方政府正在研究推进土地使用权续期、税收支持、保险资金投资等配套举措。
REITs投融资体系也将更加健全。近日，4只中证REITs全收益指数基金获得证监会批复，填补了REITs市场在指数化投资领域的空白。业内预计，首批4只基金落地预计可带来超10亿元增量配置资金，可适配社保基金、企业年金、保险资金等长期资金配置偏好，推动REITs市场生态完善。
沪深交易所表示，下一步，将持续推动REITs常态化发行和高质量扩容，稳步增强REITs市场发展动力；以“管资产”为核心，加强REITs日常监管，提高REITs信息披露质量；引导更多增量长期资金参与REITs市场，持续优化投资者结构，培育专业投资者群体，加快建设多层次REITs市场等。
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